Aktualisiert im Februar 2026 · Lesezeit: 12 Minuten · Verfasst von Mark McLoughlin
Sie haben sich also für die Algarve entschieden. Vielleicht haben Sie schon ein paar Wochen hier verbracht und auf dem Heimflug Immobilienanzeigen durchstöbert. Oder Sie beobachten den Markt schon länger und warten auf den richtigen Moment. So oder so, Sie sind nicht allein – die Algarve zieht seit Jahrzehnten internationale Käufer an, und ihre Anziehungskraft ist ungebrochen.
Der Kauf einer Immobilie in Portugal unterscheidet sich deutlich von dem, was die meisten britischen, irischen, amerikanischen oder nordeuropäischen Käufer gewohnt sind. Es gibt andere rechtliche Schritte, andere Steuern und einige Fallstricke, die unvorbereitete Käufer überraschen können. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles Wichtige für 2026 – den gesamten Ablauf, die Kosten, die Steuern und die jüngsten Änderungen.
Falls Sie noch Ihre Optionen prüfen, werfen Sie einen Blick auf unser gesamtes Sortiment. Algarve-Immobilien zu verkaufenoder nach Region durchsuchen – von der Golden Triangle zu Lagos, Tavira, und überall dazwischen.
Schritt eins: Konsultieren Sie einen Anwalt, bevor Sie irgendetwas anderes unternehmen.
Ihre NIF (Steuernummer) erhalten
Der Kaufprozess: Schritt für Schritt
Ein Angebot machen
Der Schuldscheinvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Der Vorvertrag ist die erste rechtlich bindende Phase. Käufer und Verkäufer unterzeichnen ihn; darin werden der vereinbarte Preis, der Fertigstellungstermin und alle wichtigen Bedingungen festgelegt.
An diesem Punkt leisten Sie eine Anzahlung – üblicherweise 10 % des Kaufpreises, wobei der Betrag im gegenseitigen Einvernehmen auch höher sein kann. Diese Anzahlung ist wichtig: Treten Sie ohne rechtlichen Grund vom Kauf zurück, verfällt sie. Tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen die doppelte Anzahlung zurückerstatten. Diese gegenseitige Verpflichtung verleiht dem Kaufvertrag seine Rechtskraft.
Immobilienumfragen
Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, führt der Kreditgeber zwar eine eigene Bewertung durch – diese beinhaltet jedoch keine Bausubstanzprüfung. Gerade bei älteren Immobilien lohnt es sich, eine unabhängige Bausubstanzprüfung in Auftrag zu geben. Ein Problem vor dem Kaufabschluss zu entdecken, ist deutlich weniger ärgerlich als es hinterher festzustellen.
Die letzte Tat (Escritura de Compra e Venda)
Die Tat Der Kaufvorgang wird abgeschlossen. Beide Parteien – oder ihre rechtlich bevollmächtigten Vertreter – erscheinen vor einem Notar, der Restkaufpreis wird überwiesen und das Eigentum offiziell eingetragen. Vorher müssen Sie den Nachweis erbringen, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde.
Nach dem Tat wird der Vertrag unterzeichnet, Ihr Anwalt registriert den Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt und reicht alle erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde ein.
Die Kosten: Wofür Sie Ihr Budget einplanen sollten
Hier erleben Käufer oft eine Überraschung. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf in Portugal diverse Steuern und Gebühren an. Für 2026 sollten Sie mit folgenden Kosten rechnen: 7% bis 10% zusätzlich zum Kaufpreis – der niedrigere Wert gilt für einfache Barkäufe, der höhere Wert für hypothekenbelastete oder höherwertige Gebrauchtimmobilien.
IMT – Grunderwerbsteuer
IMT (Imposto Municipal über die Transmissões Onerosas de Imóveis) ist die wichtigste Kaufsteuer, die vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags entrichtet wird.
Wichtige Aktualisierung für 2026: Der Staatshaushalt 2026 sieht einen einheitlichen Grunderwerbsteuersatz von 7.5 % für Nichtansässige vor, die Wohnimmobilien in Portugal erwerben. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Textes steht die endgültige Bestätigung durch das Parlament noch aus – bitte klären Sie die aktuelle Rechtslage mit Ihrem Anwalt zum Zeitpunkt des Kaufs.
Für Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal gilt die untenstehende gestaffelte Regelung. Die Schwellenwerte wurden für 2026 aktualisiert:
| Kaufpreis | Bewerten | Abzug |
|---|---|---|
| Bis zu € 106,346 | 0% | - |
| € 106,346 - € 145,728 | 2% | €2,126.92 |
| € 145,728 - € 198,768 | 5% | €6,498.44 |
| € 198,768 - € 329,611 | 7% | €10,473.97 |
| € 329,611 - € 659,220 | 8% | €13,769.07 |
| € 659,220 - € 1,000,000 | 6% flach | - |
| Mehr als € 1,000,000 | 7.5% flach | - |
Unter 35? Dann zahlen Sie möglicherweise keine IMT. Seit 2024 sind Käufer unter 35 Jahren, die ihren ersten Hauptwohnsitz in Portugal erwerben, vollständig von der Grunderwerbsteuer und der Stempelsteuer befreit, sofern der Immobilienwert 330,539 € nicht übersteigt. Dies gilt auch für Nicht-Portugiesen, nicht nur für portugiesische Staatsbürger.
Stempelsteuer (Imposto de Selo)
Die Stempelsteuer wird erhoben bei 0.8% des Kaufpreises. Bei Aufnahme einer Hypothek fällt zusätzlich eine Stempelsteuer in Höhe von 0.6 % auf den Hypothekenbetrag selbst an.
Notar- und Grundbuchgebühren
Rechnen Sie mit Kosten von etwa 500 bis 800 Euro für Notargebühren und Grundbucheintragung, abhängig von der Komplexität der Transaktion.
Jährliche Grundsteuer (IMI)
Sobald Sie Eigentümer der Immobilie sind, zahlen Sie eine jährliche kommunale Grundsteuer namens IMI (Imposto Municipal über ImóveisIn der Algarve liegen die Steuersätze für städtische Immobilien typischerweise zwischen 0.3 % und 0.45 % und werden auf Basis des registrierten Steuerwerts der Immobilie berechnet – der oft niedriger ist als der Marktwert.
Vermögenszuschlag (AIMI)
Übersteigt der steuerliche Wert Ihres portugiesischen Immobilienbesitzes 600,000 € pro Person (bzw. 1.2 Millionen € bei gemeinsamer Veranlagung), fällt ein Zuschlag namens AIMI an. Dieser beträgt 0.7 % für den Wert zwischen 600,000 € und 1 Million € und 1 % für jeden darüber hinausgehenden Wert. Dies sollten Sie berücksichtigen, wenn Sie im gehobenen Preissegment kaufen.
Kapitalgewinnsteuer
Sollten Sie Ihre Immobilie an der Algarve in Zukunft verkaufen, kann auf den Gewinn eine Kapitalertragsteuer anfallen.
Für Steuerpflichtige50 % des Nettogewinns werden Ihrem steuerpflichtigen Einkommen für das Jahr hinzugerechnet und mit dem geltenden progressiven Steuersatz besteuert. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und den gesamten Erlös innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz in Portugal – oder anderswo in der EU/im EWR – reinvestieren, ist der Gewinn steuerfrei. Hierbei sind jedoch Feinheiten zu beachten. Bitte klären Sie die genaue Regelung für Ihren individuellen Fall mit Ihrem Steuerberater.
Für NichtansässigeKapitalgewinne werden pauschal mit 25 % auf den vollen Gewinn besteuert. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur Steuersituation von Ansässigen und sollte bei der Beurteilung der finanziellen Vorteile einer Wohnsitznahme in Portugal berücksichtigt werden.
Erbschafts- und Nachlassplanung
Portugals Erbrecht ist im Vergleich zu vielen anderen Ländern unkompliziert. Zwischen Ehepartnern, Kindern, Eltern und Enkelkindern gibt es keine traditionelle Erbschaftsteuer – lediglich eine Grunderwerbsteuer von 0.8 % auf die Übertragung von Vermögenswerten. Erbt jemand außerhalb der direkten Familie portugiesisches Eigentum, fällt eine Grunderwerbsteuer von 10 % an.
Für britische Staatsangehörige vereinfacht sich die Situation ab April 2025: Nach zehn Jahren außerhalb Großbritanniens fällt die britische Erbschaftsteuer nur noch auf in Großbritannien befindliches Vermögen an. In Verbindung mit Portugals vorteilhafter Regelung lässt sich der Nachlass effizient strukturieren – hierbei ist jedoch eine spezialisierte Beratung von entscheidender Bedeutung.
Es wird dringend empfohlen, ein portugiesisches Testament zu haben (Testament) zusätzlich zu Ihrem nationalen Testament aufgesetzt wird. Dadurch wird die Erbfolge Ihres portugiesischen Eigentums für den Erben erheblich vereinfacht. Ihr Anwalt für Immobilienrecht kann Sie diesbezüglich beraten und Ihnen den passenden Spezialisten empfehlen.
Aufenthaltsstatus, Visa und Steuerstatus im Jahr 2026
Dieser Bereich hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert und ist insbesondere für Käufer von außerhalb der EU relevant.
EU-/EWR-Bürger
EU- und EWR-Bürger haben das Recht, sich frei in Portugal aufzuhalten und zu arbeiten. Wenn Sie beabsichtigen, länger als drei Monate zu bleiben, sollten Sie sich bei Ihrer Gemeinde anmelden (Rathaus).
Käufer außerhalb der EU: Visaoptionen
Das D7-Visum für passives Einkommen Dieses Programm richtet sich an Personen mit ausreichendem passivem Einkommen – Renten, Mieteinnahmen, Kapitalerträgen –, um ihren Lebensunterhalt ohne Erwerbstätigkeit in Portugal bestreiten zu können. Es ist die beliebteste Option für Rentner und Personen mit Portfolioeinkommen und verzeichnete in den letzten Jahren einen deutlichen Anstieg amerikanischer Anträge.
Das goldene Visum Das Goldene Visum ist weiterhin verfügbar, allerdings sind seit Oktober 2023 Wohnimmobilien nicht mehr als förderfähige Investition anerkannt. Fondsinvestitionen, Kulturspenden und die Schaffung von Arbeitsplätzen bleiben weiterhin Optionen. Nach fünf Jahren legalen Aufenthalts können Inhaber eines Goldenen Visums die portugiesische Staatsbürgerschaft beantragen. Beachten Sie, dass der Besitz eines Goldenen Visums nicht automatisch zu einer Steuerpflicht in Portugal führt – dies hängt von Ihrem Aufenthaltsort ab.
Das Digital Nomad Visa (D8) steht auch Fernarbeitern zur Verfügung, die bei Unternehmen mit Sitz außerhalb Portugals angestellt sind.
Eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Routen finden Sie in unserer Portugal-Visaleitfaden.
Das NHR-Steuerregime – Was hat sich geändert?
Portugals Regelung für Nicht-Gewohnheitsansässige (NHR) war viele Jahre lang ein großer Anreiz für internationale Käufer – sie bot einen einheitlichen Einkommensteuersatz von 20 % und Befreiungen auf viele ausländische Einkünfte für einen Zeitraum von zehn Jahren. Die ursprüngliche NHR-Regelung wurde Anfang 2024 für neue Anträge geschlossen.
Das Nachfolgeprogramm – bekannt als IFICI oder NHR 2.0 – ist deutlich restriktiver. Es richtet sich an hochqualifizierte Fachkräfte in Bereichen wie Wissenschaft, Technologie, Gesundheitswesen und Innovation. Es ist nicht für Rentner oder Personen mit passivem Einkommen konzipiert. Wenn Sie vor der Schließung des NHR-Programms bereits daran teilgenommen haben, bleibt Ihr Status für die volle zehnjährige Laufzeit bestehen.
Die Botschaft an alle Käufer, die 2026 kaufen möchten, ist klar: Wenn die günstige steuerliche Behandlung ein wichtiger Faktor für Ihre Kaufentscheidung in Portugal war, sollten Sie frühzeitig einen spezialisierten Steuerberater konsultieren. Die Rahmenbedingungen haben sich in den letzten Jahren deutlich verändert.
Offshore-Eigentum
Der Erwerb von Immobilien in Portugal über eine Offshore-Gesellschaft ist deutlich weniger attraktiv geworden. Die in den letzten Jahren eingeführten Gesetze haben viele der früheren Vorteile zunichtegemacht, und der Verwaltungsaufwand hat sich erheblich erhöht. In den meisten Fällen ist der Kauf als Privatperson mittlerweile der einfachere und kostengünstigere Weg. Sollten Sie aus bestimmten Gründen eine Offshore-Struktur in Erwägung ziehen, lassen Sie sich vorab von einem spezialisierten Rechtsberater beraten.
Angabe des wahren Kaufpreises
Es ist nun gesetzlich vorgeschrieben – und in Ihrem Interesse –, den tatsächlichen Kaufpreis einer Immobilie anzugeben. In der Vergangenheit wurde bei einigen Transaktionen der Preis zu niedrig angegeben, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Dies birgt erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken und wird dringend abgeraten. Die einzige verbleibende Flexibilität besteht darin, bis zu 10 % des Kaufpreises separat für Möbel und Einrichtungsgegenstände auszuweisen, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Hypotheken
Portugal ist ein attraktiver Markt für Hypothekendarlehen, auf dem sowohl portugiesische Banken als auch internationale Kreditgeber aktiv sind. Nichtansässige können in der Regel bis zu 70 % des niedrigeren Wertes von Kaufpreis oder der vom Kreditgeber ermittelten Immobilienbewertung aufnehmen, wobei die Konditionen je nach Kreditgeber und Antragstellerprofil variieren.
Unser vollständiger Leitfaden zu Portugiesische Hypotheken Beinhaltet die aktuellen Gebühren, welche Unterlagen Sie benötigen und wie der Bewerbungsprozess von Anfang bis Ende abläuft.
Die Wahl des richtigen Einkaufsortes an der Algarve
Die Algarve bietet echte Vielfalt – vom international anerkannten Prestige des Goldenen Dreiecks über den ruhigeren Charme der Ostalgarve bis hin zur dramatischen Atlantikküste im Westen. Für Käufer in der Luxus-Villa Segment, Quinta do Lago, Vale do Lobound Vilamoura Sie zählen weiterhin zu den begehrtesten Adressen Europas. Wer etwas mit einem anderen Flair sucht, Tavira im Osten und Lagos Im Westen ziehen sie beständig Käufer an, die neben Qualität auch Authentizität suchen.
Rufen Sie uns an
Wir sind seit über 20 Jahren auf dem Immobilienmarkt der Algarve tätig und haben Käufer aus aller Welt beim Kaufprozess unterstützt. Wenn Sie Ihre Möglichkeiten besprechen möchten – egal ob Sie sich noch in der frühen Recherchephase befinden oder bereits zum Kauf bereit sind – Nehmen Sie Kontakt mit dem Team aufKein Druck, keine Verpflichtung.
Die Informationen in diesem Leitfaden dienen lediglich der allgemeinen Orientierung und spiegeln unseren Kenntnisstand der geltenden Gesetze und Vorschriften vom Februar 2026 wider. Steuergesetze und -vorschriften können sich ändern, und individuelle Umstände können erheblich variieren. Lassen Sie sich daher vor dem Kauf einer Immobilie in Portugal stets von qualifizierten Rechts- und Steuerberatern beraten. Gatehouse International Algarve übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die ausschließlich auf Grundlage dieses Leitfadens getroffen werden.
Verwandte Anleitungen
- Hauspreise an der Algarve 2026 – Markttrends und Prognose
- Der ultimative Leitfaden zur Hypothekenaufnahme in Portugal
- Hypothekenkosten und Gebühren in Portugal
- Beantragung eines Visums in Portugal
- Ruhestand an der Algarve
- Bau einer Villa an der Algarve – Wahre Kosten und zu berücksichtigende Faktoren