Wichtige Hinweise beim Kauf einer Immobilie an der Algarve
Sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben und bereit sind, ein Angebot abzugeben, kann der eigentliche „Kaufprozess“ in Portugal wie eine entmutigende Aufgabe erscheinen, wenn Sie nicht wissen, worum es geht. Wir möchten, dass Sie mit allen aktuellen und relevanten Informationen ausgestattet sind, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können, und deshalb haben wir den folgenden Leitfaden zusammengestellt.
Wir hoffen, dass Sie diesen Leitfaden hilfreich finden – sollten Sie Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, uns anzurufen.
Beauftragung eines Anwalts
Es wird dringend empfohlen, dass Sie einen portugiesischen Immobilienanwalt beauftragen, um Sie beim Kauf einer Immobilie in Portugal zu unterstützen.
Sie prüfen, ob alle relevanten Unterlagen vorhanden sind, führen alle relevanten Durchsuchungen durch und prüfen auch, ob keine ausstehenden Schulden gegen die Immobilie bestehen.
Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, um in Ihrer Abwesenheit zu handeln, wodurch Sie nicht immer wieder an die Algarve zurückkehren müssen, um sich mit Problemen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie zu befassen.
Die meisten Anwälte an der Algarve sprechen Englisch und ihre Gebühren betragen im Allgemeinen etwa 1 bis 1.5 % des Wertes des Immobilienkaufs.
Immobilienumfragen
Wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, wird eine Bewertung durch den Hypothekengeber durchgeführt. Dies ist keine Gebäudevermessung, daher kann es ratsam sein, je nach Alter der Immobilie eine strukturelle Bewertung durch einen amtlich zugelassenen Sachverständigen durchführen zu lassen.
Steuernummer (Numero de Contribuinte)
Sie müssen eine „Steuernummer“ beantragen, die Ihr Anwalt gegen eine geringe Gebühr für Sie erhalten kann. Eine Steuernummer ist erforderlich, um ein portugiesisches Bankkonto zu eröffnen und Rechnungen von Versorgungsunternehmen wie Wasser, Strom usw. zu bezahlen.
Schuldvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Sobald ein Preis zwischen Ihnen, dem Käufer und dem Verkäufer der Immobilie vereinbart wurde, können Sie einen „Vorvertrag“ unterzeichnen. In diesem Stadium wird eine Anzahlung von normalerweise 10 % geleistet (dies kann mehr sein, wenn beide Parteien dies vereinbaren).
Der Promissory Contract ist ein verbindliches, von beiden Parteien unterzeichnetes Dokument, das alle vereinbarten Bedingungen wie Preis und Abschlussdatum des Kaufs enthält.
Wenn Sie nach Unterzeichnung des Schuldscheinvertrags mit dem Vertrag in Verzug geraten, verbleibt die Anzahlung beim Verkäufer. Kommt der Verkäufer jedoch in Verzug, muss er den doppelten Betrag der geleisteten Anzahlung zurückerstatten.
Schlussurkunde (Escritura de Compra e Venda)
Damit ist der Immobilienkauf abgeschlossen, der Restbetrag wird bezahlt und das Eigentum übertragen. Der Notar liest eine von beiden Parteien unterzeichnete Erklärung vor, in der erklärt wird, dass die Gelder eingegangen und entsprechend überwiesen wurden. Alle Eigentumsdokumente müssen dem Notar zusammen mit einem Zahlungsnachweis für die Grunderwerbsteuer (IMT – Imposto Municipal Sobre Transmissões) vorgelegt werden.
Wille (Testamento)
Es ist ratsam für Kunden, die eine Immobilie in Portugal besitzen, ein portugiesisches Testament zu haben, da dies den Prozess für denjenigen, der die Immobilie erbt, vereinfacht. Ihr Rechtsanwalt wird Sie diesbezüglich weiter beraten.
Residenz (Residência)
Wenn Sie beabsichtigen, länger als 6 Monate im Jahr in Portugal zu bleiben, müssen Sie einen Aufenthaltstitel beantragen. Dies ist ein Ausweisdokument, das Ihnen als Mitglied der Europäischen Union dieselben Rechte wie einem portugiesischen Staatsangehörigen einräumt.
Das Verfahren zur Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis wurde kürzlich vereinfacht, sodass Sie es entweder selbst beantragen können oder Ihr Anwalt dies gegen eine geringe Gebühr in Ihrem Namen erledigt.
Gebühren / Kosten
Zusätzlich zum Kaufpreis Ihrer Immobilie sollten Sie zwischen 5 % und 8 % des Kaufpreises einplanen, um die anfallenden Kosten abzudecken. Damit decken Sie Ihre IMT-Gebühr (Imposto Municipal Sobre Transmissõe), die in der folgenden Tabelle aufgeführt ist, eine Stempelsteuer von 0.6 % des Kaufpreises, Notar- und Registrierungsgebühren von etwa 300 € sowie Anwaltskosten von 1 % bis 1.5 % ab.
Die folgende Tabelle erläutert, wie der IMT-Betrag mit einem Prozentsatz des Euro-Kaufpreises berechnet wird, dann ein Abzug in Euro von diesem Prozentsatz. (Der tatsächlich gezahlte Prozentsatz ist also insgesamt niedriger als in der Tabelle nach dem Abzug angegeben).
Tabelle 1 – Ständiger Aufenthalt für den eigenen Gebrauch
| Kaufpreis (Euro) | Prozentsatz der Steuer | Abzug (Euro) |
| Bis zu € 92,407 | 0 | 0 |
| Von 92,407 € bis 126,403 € | 2% | €1,848.14 |
| Von 126,403 € bis 172,348 € | 5% | €5,640.23 |
| Von 172,348 € bis 287,213 € | 7% | €9,087.19 |
| Von 287,213 € bis 574,323 € | 8% | €11,959.32 |
| 574,323 € bis 1 Million € | 6% der Gesamtsumme ohne Abzug | |
| Über 1 Million € | 7.5% der Gesamtsumme ohne Abzug | |
Tabelle 2 – Nicht ständiger Wohnsitz
| Kaufpreis (Euro) | Prozentsatz der Steuer | Abzug (Euro) |
| Bis zu € 92,407 | 1% | 0 |
| Von 92,407 € bis 126,403 € | 2% | €924.07 |
| Von 126,403 € bis 172,348 € | 5% | €4,716.16 |
| Von 172,348 € bis 287,213 € | 7% | €8,163.12 |
| Von 287,213 € bis 550,836 € | 8% | €11,035.25 |
| 550,836 € bis 1 Million € | 6% der Gesamtsumme ohne Abzug | |
| Über 1 Million € | 7.5% der Gesamtsumme ohne Abzug | |
Wenn beispielsweise ein Nichtansässiger eine Immobilie für 250,000 € kauft, wird die IMT wie folgt berechnet:
250,000 € x 7 % = 17,500 €
17,500 € abzüglich des Abzugs von 8,163.12 € = 9,336.88 € IMT Zahlbar
Deklarierte Werte
Es wird jetzt dringend empfohlen, dass ein Käufer beim Kauf den wahren Wert einer Immobilie angibt. Der Kaufpreis kann jedoch einvernehmlich bei gesonderter Umlage bis zu 10 % des Kaufpreises für Mobiliar und Einrichtungsgegenstände herabgesetzt werden.
Kapitalgewinnsteuer
Auf den Gewinn aus einem Verkauf ist Kapitalertragsteuer zu zahlen.
Einwohner zahlen 20 % auf nur 50 % des erzielten Gewinns oder gar nichts, wenn der Gewinn in Immobilien in Portugal reinvestiert wird, obwohl dies innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf der Immobilie erfolgen muss. Wird nur ein Teil des Gewinns reinvestiert, fällt auf den Rest Kapitalertragsteuer an.
Gebietsfremde zahlen 25 % des Gesamtgewinns.
Erbschaftssteuer – 'Imposto Sucesório'
Für Gebietsansässige fällt die Erbschaftssteuer nicht mehr an, wenn die Immobilie von einem Ehepartner, Kindern oder Eltern geerbt wird. In Fällen, in denen andere Parteien die Immobilie erben, fällt eine Übertragungssteuer von 10 % an. Wenn ein Kunde nicht in Portugal ansässig ist, unterliegt er möglicherweise der Erbschaftssteuer im Vereinigten Königreich.
Offshore-Eigentum
Bis vor kurzem gab es eine Reihe von Vorteilen beim Kauf einer Offshore-Immobilie, bei der ein Unternehmen die Immobilie besitzt und nicht eine Einzelperson. Zu den Vorteilen gehörte die Tatsache, dass es keine Grunderwerbssteuer, keine Kapitalertragssteuer und keine Erbschaftssteuer gab.
Es wurden jedoch neue Gesetze eingeführt, um Offshore-Eigentum zugunsten des Kaufs und der Registrierung von Immobilien im Namen einer Einzelperson zu verhindern. Beim Offshore-Eigentum fallen jetzt einige Steuern an, sodass es keine so attraktive Option mehr ist.
Die Auswirkungen des Offshore-Eigentums sind sehr komplex, daher wird dringend empfohlen, dass Sie sich zu diesem Thema professionell beraten lassen.
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Lesen Sie unseren aktualisierten Artikel Immobilienkauf an der Algarve im Jahr 2025. Mit Expertentipps und -schritten ist es eine präzisere Version und wird mit den neuesten Zahlen und Informationen aktualisiert.
Der geschäftsführende Partner kümmert sich um die Immobilienwerbung und den Verkauf vom Büro in Almancil, das sich auch neben den luxuriösen Küsten-Golfresorts Vale do Lobo und Quinta do Lago befindet. Mit über 25 Jahren Erfahrung auf den Immobilien- und Finanzmärkten der Algarve.