Mis à jour en février 2026 · 12 min de lecture · Écrit par Mark McLoughlin
Vous avez donc décidé que l'Algarve était l'endroit idéal. Peut-être y avez-vous déjà passé quelques semaines et consulté des annonces immobilières pendant votre vol retour. Ou peut-être suivez-vous le marché depuis un certain temps, attendant le moment opportun. Quoi qu'il en soit, vous n'êtes pas seul : l'Algarve attire les acheteurs internationaux depuis des décennies, et son attrait ne faiblit pas.
L'achat d'un bien immobilier au Portugal fonctionne différemment de ce à quoi sont habitués la plupart des acheteurs britanniques, irlandais, américains ou nord-européens. Les démarches juridiques et la fiscalité sont différentes, et certains pièges peuvent surprendre ceux qui n'ont pas fait leurs recherches au préalable. Ce guide vous présente tout ce que vous devez savoir en 2026 : le processus complet, les coûts, la fiscalité et les changements récents.
Si vous êtes encore en train d'explorer vos options, jetez un œil à notre gamme complète de Propriétés à vendre en Algarve, ou parcourez par zone — à partir de Golden Triangle à Lagos, Tavira, et partout entre les deux.
Première étape : Consultez un avocat avant toute autre chose.
Obtenir votre NIF (numéro fiscal)
Le processus d'achat : étape par étape
Faire une offre
Le contrat à ordre (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Le contrat de promesse de vente constitue la première étape juridiquement contraignante. Signé par l'acheteur et le vendeur, il précise le prix convenu, la date de réalisation et toutes les conditions essentielles.
À ce stade, vous versez un acompte, généralement 10 % du prix d'achat, mais ce pourcentage peut être plus élevé d'un commun accord. Cet acompte est essentiel : si vous vous rétractez sans motif légitime, vous le perdez. Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double de l'acompte. Cet engagement mutuel est ce qui donne toute sa force au contrat de vente.
Enquêtes immobilières
Si vous achetez à crédit, l'organisme prêteur effectuera sa propre évaluation, mais il ne s'agit pas d'une expertise structurelle. Pour les biens anciens en particulier, il est judicieux de faire réaliser une expertise structurelle indépendante. Découvrir un problème avant de s'engager est bien moins contraignant que de le découvrir après.
L'acte final (Escritura de Compra e Venda)
Le escritura L'acte de vente est finalisé. Les deux parties, ou leurs représentants légaux, se présentent devant un notaire, le solde du prix d'achat est versé et la propriété est officiellement enregistrée. Avant cela, vous devez fournir la preuve du paiement des droits de mutation immobilière (DMI).
Après les escritura Une fois l'acte signé, votre avocat enregistre le changement de propriétaire auprès du registre foncier et soumet tous les documents nécessaires à la mairie.
Les coûts : que faut-il prévoir dans son budget ?
C’est souvent là que les acheteurs ont une surprise. Outre le prix d’achat, l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal implique toute une série de taxes et de frais. En 2026, prévoyez un budget pour 7% à 10% en plus du prix d'achat — la fourchette basse pour les achats au comptant, la fourchette haute pour les achats hypothécaires ou les propriétés secondaires de plus grande valeur.
IMT — Taxe sur les transferts de propriété
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est la principale taxe d'achat, payée avant la signature de l'acte.
Mise à jour importante pour 2026 : Le budget de l'État pour 2026 propose un taux d'IMT fixe de 7.5 % pour les non-résidents acquérant un bien immobilier résidentiel au Portugal. À l'heure actuelle, cette mesure est en attente de confirmation parlementaire définitive ; veuillez vérifier la situation auprès de votre avocat au moment de l'achat.
Pour les acquéreurs qui seront résidents fiscaux au Portugal, le barème progressif ci-dessous s'applique. Les seuils ont été mis à jour pour 2026 :
| Prix d'achat | Gains | Déduction |
|---|---|---|
| Jusqu'à € 106,346 | 0% | - |
| 106,346 € - 145,728 € | 2% | €2,126.92 |
| 145,728 € - 198,768 € | 5% | €6,498.44 |
| 198,768 € - 329,611 € | 7% | €10,473.97 |
| 329,611 € - 659,220 € | 8% | €13,769.07 |
| 659,220 € - 1,000,000 € | 6% plat | - |
| Plus que € 1,000,000 | 7.5% plat | - |
Vous avez moins de 35 ans ? Vous pourriez ne rien payer en impôts. Depuis 2024, les acheteurs âgés de 35 ans ou moins qui acquièrent leur première résidence principale au Portugal sont totalement exonérés de l'IMT et des droits de timbre, à condition que la valeur du bien ne dépasse pas 330 539 €. Cette exonération s'applique également aux ressortissants étrangers, et pas seulement aux citoyens portugais.
Droit de timbre (Imposto de Selo)
Les droits de timbre sont perçus à 0.8 % du prix d'achat. Si vous contractez un prêt hypothécaire, des droits d'enregistrement supplémentaires de 0.6 % s'appliquent au montant du prêt lui-même.
Frais de notaire et de registre foncier
Prévoyez de payer entre 500 et 800 € pour les frais de notaire et l'inscription au registre foncier, selon la complexité de la transaction.
Taxe foncière annuelle (IMI)
Une fois que vous serez propriétaire du bien, vous paierez une taxe foncière municipale annuelle appelée IMI (Imposto Municipal sur ImóveisEn Algarve, les taux se situent généralement entre 0.3 % et 0.45 % pour les propriétés urbaines, calculés sur la valeur fiscale enregistrée du bien, qui est souvent inférieure à la valeur marchande.
Surtaxe sur la fortune (AIMI)
Si la valeur fiscale de vos biens immobiliers au Portugal dépasse 600 000 € par personne (ou 1.2 million d'euros pour un couple déclarant conjointement), une surtaxe appelée AIMI s'applique. Son taux est de 0.7 % sur la tranche de valeur comprise entre 600 000 € et 1 million d'euros, et de 1 % au-delà. Il est important d'en tenir compte si vous achetez un bien haut de gamme.
L'impôt sur les gains en capital
Si vous vendez votre propriété en Algarve à l'avenir, l'impôt sur les plus-values pourrait s'appliquer au profit réalisé.
Pour résidents fiscaux50 % du gain net sont ajoutés à votre revenu imposable annuel et imposés au taux progressif applicable. Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez l'intégralité du produit de la vente dans une nouvelle résidence principale au Portugal (ou ailleurs dans l'UE/EEE) dans un délai de deux ans, le gain est exonéré. Des nuances existent, il est donc conseillé de consulter votre conseiller fiscal pour obtenir des informations précises sur votre situation personnelle.
Pour non-résidentsLes plus-values sont imposées à un taux forfaitaire de 25 % sur l'intégralité du bénéfice. Cette différence significative par rapport au statut de résident doit être prise en compte lors de l'évaluation de l'opportunité financière d'établir sa résidence au Portugal.
Planification successorale et successorale
Le système successoral portugais est simple comparé à celui de nombreux pays. Entre époux, enfants, parents et petits-enfants, il n'existe pas de droits de succession traditionnels ; seul un droit d'enregistrement de 0.8 % est appliqué lors du transfert de propriété. Pour toute personne extérieure à la lignée familiale directe qui hérite d'un bien immobilier portugais, un droit d'enregistrement de 10 % est applicable.
Pour les ressortissants britanniques, la situation s'est simplifiée à partir d'avril 2025 : après dix ans de résidence hors du Royaume-Uni, les droits de succession britanniques ne s'appliquent plus qu'aux biens situés au Royaume-Uni. Combiné au régime avantageux du Portugal, cela permet d'optimiser la structuration de son patrimoine, même si, dans ce domaine, les conseils d'un spécialiste font toute la différence.
Il est fortement conseillé d'avoir un testament portugais (VolontéCe document, établi en même temps que votre testament national, simplifie considérablement la procédure de succession pour votre bien immobilier portugais, au bénéfice de vos héritiers. Votre avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous conseiller à ce sujet et vous orienter vers le spécialiste compétent.
Résidence, visas et statut fiscal en 2026
Ce domaine a considérablement évolué ces dernières années, et il est particulièrement pertinent pour les acheteurs hors UE.
Citoyens de l'UE/EEE
Les citoyens de l'UE et de l'EEE ont le droit de vivre et de travailler librement au Portugal. Si vous comptez y séjourner plus de trois mois, vous devez vous inscrire comme résident auprès de votre mairie (Mairie).
Acheteurs hors UE : Options de visa
Visa D7 pour revenus passifs Ce programme est conçu pour les personnes disposant de revenus passifs suffisants (pensions, revenus locatifs, rendements de placements) pour subvenir à leurs besoins sans travailler au Portugal. C'est la voie la plus prisée par les retraités et les personnes ayant des revenus de portefeuille, et le nombre de demandes américaines a considérablement augmenté ces dernières années.
Le visa d'or Le visa d'or reste disponible, mais depuis octobre 2023, l'investissement immobilier résidentiel n'est plus éligible. Les investissements dans des fonds, les dons culturels et la création d'emplois demeurent des options. Après cinq ans de résidence légale, les titulaires d'un visa d'or peuvent demander la nationalité portugaise. Il est important de noter que la possession d'un visa d'or ne confère pas automatiquement le statut de résident fiscal ; celui-ci dépend du lieu de résidence.
Le visa de nomade numérique (D8) est accessible aux télétravailleurs employés par des entreprises basées hors du Portugal.
Pour une description détaillée de chaque itinéraire, consultez notre Guide des visas pour le Portugal.
Le régime fiscal des résidents permanents : qu’est-ce qui a changé ?
Pendant de nombreuses années, le régime portugais de résident non habituel (RNH) a fortement attiré les acheteurs internationaux, grâce à un taux d'imposition forfaitaire de 20 % sur le revenu et à des exonérations sur de nombreuses sources de revenus étrangers pendant dix ans. Le régime RNH initial a été fermé aux nouveaux demandeurs début 2024.
Son successeur, connu sous le nom d'IFICI ou NHR 2.0, est beaucoup plus restrictif. Il cible les professionnels hautement qualifiés dans des domaines spécifiques tels que les sciences, les technologies, la santé et l'innovation. Il n'est pas destiné aux retraités ni aux personnes disposant de revenus passifs. Si vous étiez déjà inscrit au programme NHR avant sa fermeture, votre statut actuel est maintenu pour la durée totale de dix ans.
Le message pour les acheteurs de 2026 est clair : si un régime fiscal avantageux a été un facteur déterminant dans votre décision d’achat au Portugal, consultez un conseiller fiscal spécialisé au plus tôt. La situation a considérablement évolué, même ces dernières années.
Propriété offshore
Posséder un bien immobilier au Portugal via une société offshore est devenu beaucoup moins avantageux qu'auparavant. La législation mise en place ces dernières années a supprimé de nombreux avantages antérieurs et les formalités administratives se sont considérablement alourdies. Dans la plupart des cas, l'achat à titre personnel est désormais la solution la plus simple et la plus économique. Si vous envisagez une structure offshore pour des raisons spécifiques, il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé avant de vous engager.
Déclarer le prix d'achat réel
Il est désormais obligatoire, et dans votre intérêt, de déclarer le prix d'achat réel d'un bien immobilier. Par le passé, certaines transactions impliquaient une sous-déclaration du prix afin de réduire l'impôt sur les sociétés. Cette pratique comporte des risques juridiques et financiers réels et est fortement déconseillée. La seule flexibilité qui subsiste est la possibilité d'allouer jusqu'à 10 % du prix d'achat séparément au mobilier et aux équipements, lesquels ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés.
Hypothèques
Le Portugal est un marché attractif pour les prêts hypothécaires, grâce à la présence de banques portugaises et d'établissements de crédit internationaux. Les non-résidents peuvent généralement emprunter jusqu'à 70 % du prix d'achat ou de l'estimation du prêteur, le montant le plus faible étant retenu. Les conditions varient toutefois selon le prêteur et le profil de l'emprunteur.
Notre guide complet Prêts hypothécaires portugais Ce document couvre les tarifs actuels, les documents nécessaires et le déroulement du processus de demande du début à la fin.
Choisir où acheter en Algarve
L’Algarve offre une véritable diversité : du prestige internationalement reconnu du Triangle d’Or au charme plus paisible de l’Algarve orientale et à la côte atlantique spectaculaire de l’Algarve occidentale. Pour les acheteurs de la région… villa de luxe segment, Quinta do Lago, Vale do Lobo et Vilamoura demeurent parmi les adresses les plus prisées d'Europe. Pour une ambiance différente, Tavira à l'est et Lagos En Occident, les acheteurs en quête d'authenticité et de qualité sont constants.
Nous contacter
Nous travaillons sur le marché immobilier de l'Algarve depuis plus de 20 ans et avons accompagné des acheteurs du monde entier dans leurs projets d'acquisition. Si vous souhaitez discuter de vos options, que vous soyez au début de vos recherches ou prêt à concrétiser votre projet, n'hésitez pas à nous contacter. entrer en contact avec l'équipeSans pression, sans obligation.
Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif uniquement et reflètent notre interprétation des règles et réglementations en vigueur en février 2026. La législation et la réglementation fiscales sont susceptibles d'évoluer, et chaque situation individuelle est unique. Il est impératif de consulter un avocat et un fiscaliste qualifié avant de vous engager dans un achat immobilier au Portugal. Gatehouse International Algarve décline toute responsabilité quant aux décisions prises sur la seule base de ce guide.
Guides relatifs
- Prix de l'immobilier en Algarve en 2026 — Tendances et prévisions du marché
- Le guide ultime pour obtenir un prêt hypothécaire au Portugal
- Coûts et frais hypothécaires au Portugal
- Demande de visa au Portugal
- Prendre sa retraite en Algarve
- Construire une villa en Algarve : coûts réels et points à prendre en compte